Kary umowne w umowie o roboty budowlane to częste narzędzie prawne spotykane na rynku inwestycji w nieruchomości. Chroni inwestora i zapewnia, że w razie kłopotów z wykonawcą, będzie on mógł zastosować sankcję karną. To także skuteczne narzędzie dyscyplinowania wykonawcy. Samo wpisanie kary umownej do umowy sprawia, że wykonawca, chcąc uniknąć konsekwencji finansowych, zwróci większą uwagę na jakość realizacji kontraktu.
Warunkiem zastosowania kary umownej wobec wykonawcy jest naruszenie konkretnego obowiązku wynikającego z umowy. Tymczasem inwestorzy czasem ignorują ten wymóg. Zapominają, że możliwość dochodzenia przez nich kary umownej jest ograniczona. Nie jest tak, że mogą rozciągać postanowienia o karze umownej, jakby były z gumy. A tak się zdarza. Na przykład wtedy, gdy inwestor „podciąga” pod karę umowną swoje niezadowolenie z innych okoliczności niż te, na które kara umowna została przewidziana. Taką sytuację miał generalny wykonawca — klient naszej kancelarii. Skutecznie obroniliśmy jego prawa.
Kary umowne w umowie o roboty budowlane — warunek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy
Zgodnie z art. 483 § 1 k.c., kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Oznacza to, że konieczne jest zidentyfikowanie określonego świadczenia, którego naruszenie rodzi obowiązek zapłaty kary.
Kwestię należytego wykonania umowy o roboty budowlane reguluje kodeks cywilny. W art. 483 § 1 k.c. jasno wyraża zasadę, że karę umowną można zastosować tylko wtedy, gdy wykonawca nienależycie wykona lub w ogóle nie wykona zobowiązania niepieniężnego. Zobowiązanie niepieniężne to na przykład wykonanie jakiejś pracy lub realizacja usługi (innymi słowy polega na czymś innym niż zapłata pieniędzy).
Co to oznacza w praktyce? Żeby wezwać wykonawcę do zapłaty kary umownej, trzeba najpierw dokładnie wskazać, jakie jego działanie sprawiło, że umowa została nienależycie wykonana lub wykonawca w ogóle jej nie zrealizował. Co więcej — naruszenie dokładnie takiego obowiązku musi być wpisane do umowy jako podstawa naliczenia kary umownej.
Orzeczenia sądów dotyczące kar umownych w umowie o roboty budowlane
Te zasady są tak powszechne, że sądy nie mają co do nich wątpliwości. I konsekwentnie wydają wyroki, które potwierdzają te reguły. Oto przykłady.
Nienależyte świadczenie może być określone ogólnie lub szczegółowo
Sąd Najwyższy w wyroku z 2008 roku potwierdził, że istotnym warunkiem naliczenia kary umownej jest określenie obowiązku, którego niewykonanie spowoduje konieczność zapłaty kary umownej. Przy czym obowiązek ten może być ujęty ogólnie lub może on dotyczyć konkretnego aspektu niewykonania umowy.
„Do przedmiotowo istotnych elementów zastrzeżenia kary umownej zalicza się określenie zobowiązania (albo pojedynczego obowiązku), którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary. Karę umowną strony mogą bowiem zastrzec na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania w ogólności (zobowiązania obligującego dłużnika do świadczenia polegającego na daniu, czynieniu, zaniechaniu lub znoszeniu); mogą też powiązać karę z poszczególnymi przejawami niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (np. zwłoką dłużnika, spełnieniem świadczenia niewłaściwej jakości)” – wyrok SN z dnia 17 grudnia 2008 r., I CSK 240/08, LEX nr 484667.
Pojedynczy obowiązek jako podstawa naliczenia kary umownej w umowie o roboty budowlane
Wątpliwości nie miał też Sąd Apelacyjny w Rzeszowie. W 2020 roku potwierdził, że istotnym elementem zastrzeżenia kary umownej jest określenie zobowiązania lub nawet pojedynczego obowiązku, za którego niedochowanie może grozić kara umowna. Oznacza to, że warunek uściślenia, za co konkretnie można naliczyć karę umowną, jest tak ważny, że jeśli umowa go nie przewiduje, to nie można nałożyć kary umownej ogólnie, bo na przykład inwestorowi nie podoba się na przykład metodyka lub efekt pracy wykonawcy.
„Do przedmiotowo istotnych elementów zastrzeżenia kary umownej zalicza się określenie zobowiązania lub pojedynczego obowiązku, którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie rodzi obowiązek zapłaty kary umownej” – wyrok SA w Rzeszowie z dnia 24 listopada 2020 r., I AGa 124/20.
Komentarze ekspertów dotyczące kar umownych w umowie o roboty budowlane
Konieczność precyzyjnego wskazania podstawy do naliczenia kary umownej podkreślają także eksperci, którzy wydają komentarze — praktycy i teoretycy pracujący z umowami, w których zastrzega się kary umowne. Oto kilka ciekawych przykładów takich stanowisk. Potwierdzają one przytoczone wcześniej opinie sądów.
- „Decydując się na zastrzeżenie w treści umowy kary umownej, strony powinny precyzyjnie wskazać podstawę do jej naliczenia (np. nienależyte wykonanie, niewykonanie jednego ze świadczeń, wadliwość przedmiotu świadczenia, opóźnienie, zwłokę w wykonaniu świadczenia) i jednocześnie wskazać jej określoną wysokość albo kryterium jej ustalenia” (Z. Gawlik [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Część ogólna, red. A. Kidyba, Warszawa 2010).
- „W każdym razie, ilekroć w umowie zastrzegana jest kara umowna, strony powinny zatem precyzyjnie wskazać tytuł do jej naliczenia” (Z. Gawlik [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna, wyd. II, red. A. Kidyba, Warszawa 2014, art. 483).
- R. Tanajewska akcentuje, że postanowienia umowne muszą jasno identyfikować świadczenie, którego niewykonanie lub nienależyte wykonanie skutkuje obowiązkiem zapłaty kary (Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. P. Nazaruk, LEX/el. 2024, art. 483).
Choć na pierwszy rzut oka te zasady są dość jasne i precyzyjne, okazuje się, że w praktyce ich zastosowanie może powodować trudności. Przekonał się o tym klient naszej kancelarii prawnej LO:ME, który przyszedł do nas z problemem kary umownej, której żądał od niego inwestor.
Kary umowne w umowie o roboty budowlane klienta kancelarii. Jak pomogliśmy?
Niedawno nasza kancelaria prawna LO:ME z Gdyni prowadziła sprawę generalnego wykonawcy, w której zapadł już wyrok. Wobec naszego klienta jego inwestor dochodził kary umownej z umowy o roboty budowlane. Inwestor twierdził, że generalny wykonawca nie dopełnił obowiązku polegającego na przedstawieniu inwestorowi do akceptacji umowy z podwykonawcą.
W pierwszej kolejności dokonaliśmy analizy umowy pomiędzy inwestorem a generalnym podwykonawcą, czyli naszym klientem. Przewidywała ona, że inwestor może obciążyć wykonawcę karami umownymi za:
- nieprzedłożenie do akceptacji projektu umowy o podwykonawstwo oraz projektu jej zmian,
- nieprzedłożenie potwierdzonej za zgodność z oryginałem kserokopii umowy o podwykonawstwo,
- nieprzedłożenie potwierdzonej za zgodność z oryginałem zmiany umowy o podwykonawstwo w zakresie terminu zapłaty,
- brak zmian umowy o podwykonawstwo w zakresie zapłaty.
Następnie ustaliliśmy, jaki był stan faktyczny, czyli jak w rzeczywistości przebiegało wykonanie umowy o roboty budowlane przez wykonawcę. Okazało się, że nasz klient kilkukrotnie przedkładał inwestorowi projekty umowy z podwykonawcą, a następnie także jej podpisaną wersję.
W trakcie rozmów wyszło na jaw, że spór dotyczył zupełnie innego powodu. Sprowadzał się nie do braku przedłożenia inwestorowi umowy z podwykonawcą, lecz do tego, że treść umowy z podwykonawcą – w szczególności w zakresie wynagrodzenia – nie odpowiadała oczekiwaniom inwestora.
Sąd podzielił nasze stanowisko w sprawie kary umownej o roboty budowlane
Ostatecznie sprawa ta zakończyła się w sądzie, gdzie w procesie reprezentowaliśmy naszego klienta — generalnego wykonawcę. Sprawę tę wygraliśmy. Sąd podzielił naszą argumentację i stwierdził, że:
- kara umowna mogła być naliczona jedynie za brak przedłożenia dokumentów, a nie za ich treść,
- literalna wykładnia postanowień umowy nie pozwala na rozszerzenie odpowiedzialności wykonawcy,
- inwestor miał możliwość skorzystania z prawa sprzeciwu wobec podwykonawcy (art. 647¹ § 1 k.c.), a jego odpowiedzialność wobec podwykonawcy ograniczona jest do wysokości wynagrodzenia należnego wykonawcy (art. 647¹ § 3 k.c.),
- skoro podwykonawca wykonał roboty i został w pełni opłacony, inwestor nie poniósł żadnej szkody.
Sąd w całości oddalił powództwo inwestora. Klient kancelarii nie tylko uniknął konieczności zapłaty wysokiej kary umownej, ale także uzyskał zwrot kosztów procesu.
Nienależyte domaganie się kary umownej może stanowić nadużycie prawa
Dodatkowo sąd podkreślił, że nawet gdyby uznać istnienie przesłanek do naliczenia kary, jej dochodzenie w tej sytuacji stanowiłoby nadużycie prawa (art. 5 k.c.). Przywołany artykuł kodeksu cywilnego określa ogólną regułę, która ma zastosowanie do wszystkich spraw cywilnych. Mówi ona o tym, że:
„Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.”
Podsumowanie
Kara umowna nie powinna być postrzegana jako narzędzie nacisku ze strony inwestora. Jej celem jest zapobieganie sytuacjom nienależytego wykonania umowy o roboty budowlane, a gdy do takiego naruszenia dojdzie — karania za nie. Jednak w umowie musi być wskazany konkretny, jasno określony obowiązek, który podlega sankcji kary umownej. Sądy w swoich rozstrzygnięciach kierują się literalną wykładnią postanowień dotyczących kar umownych. Oznacza to, że nie rozszerzają odpowiedzialności stron ponad to, co zostało wyraźnie zapisane w umowie.
Przepis art. 647¹ kodeksu cywilnego chroni interes inwestora w relacjach z podwykonawcą. Nie daje mu jednak prawa do dowolnego kształtowania treści umowy pomiędzy wykonawcą a podwykonawcą, o czym przekonał się kontrahent naszego klienta. Nienależycie pozwani wykonawcy mają jeszcze jeden oręż w walce z zakusami inwestorów. Mogą skorzystać z art. 5 kodeksu cywilnego, który stanowi zabezpieczenie dla wykonawcy przed nadużyciem prawa przez inwestora. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, gdy inwestor domaga się zapłaty kary umownej, mimo że w rzeczywistości nie poniósł żadnej szkody.
Kancelaria LO:ME z Gdyni zaprasza do współpracy
Dzięki temu, że sąd w orzeczeniu przychylił się naszej słusznej argumentacji, kancelaria skutecznie ochroniła interes swojego klienta. Potwierdziła, że dochodzenie kary umownej wymaga nie tylko oparcia w umowie, ale także poszanowania zasad wynikających z kodeksu cywilnego i orzecznictwa. Jeśli taki problem dotknął również Państwa, zapraszamy na konsultacje do kancelarii LO:ME. Zajmujemy się obsługą procesów budowlanych i mamy doświadczenie w sporach sądowych między inwestorami a podwykonawcami.
W ramach obsługi prawnej procesów inwestycyjnych świadczonych w kancelarii LO:ME, m.in.:
- oferujemy wsparcie w interpretacji i zastosowaniu przepisów budowlanych, dzięki czemu Twoja inwestycja będzie zgodna z obowiązującymi normami;
- tworzymy i weryfikujemy umowy budowlane, regulaminy oraz inne dokumenty niezbędne do zabezpieczenia interesów inwestora i wykonawcy. W razie potrzeby zwracamy się do naszych partnerów o niezbędne opinie i ekspertyzy;
- dokonujemy analizy ryzyka prawnego i regulacyjnego, pomagając zidentyfikować potencjalne zagrożenia i zapobiegać problemom na wczesnym etapie;
- reprezentujemy klientów w negocjacjach i mediacjach, dążąc do polubownego rozwiązania sporów. W razie potrzeby oferujemy również wsparcie w postępowaniach sądowych.
Sprawdź nasze pozostałe usługi w ramach obszaru Inwestycje i Przemysł. Kancelaria LO:ME zaprasza do współpracy.
